Het belang van een integrale projectbenadering bij herbestemmingsplannen in de binnenstad

Middenin Enschede staat de Melkhal. Een markant gebouw dat de geschiedenis van Enschede als Twentse melkdistributeur weerspiegelt. Jarenlang stond het leeg, maar anno 2020/2021 krijgt de Melkhal eindelijk weer een nieuwe bestemming. Tijdens zo’n herbestemmingstraject komen verschillende visies, belangen, mogelijkheden en onmogelijkheden bij elkaar. Hoe borg je dan de planning, de onderlinge afstemming en de voortgang?

Het antwoord is even simpel als complex: met een integrale projectbenadering.

Integraal projectmanagement tilt een herbestemmingsproject in vier stappen naar een hoger plan:

1. Integrale afstemming raakvlakken
2. Inpassen in de omgeving
3. Het verbinden van het begin met het eind: van visie OG tot en met uitvoering
4. Flexibiliteit

Met deze vier stappen borg je de planning, de onderlinge afstemming en de voortgang van een herbestemmingsproject.

1. Integrale afstemming raakvlakken

In een herbestemmingsproject moeten meerdere disciplines bij elkaar worden gebracht. Denk aan de wet- en regelgeving, de stedebouwkundige visie van de gemeente, de werkzaamheden door derden binnen de verbouw plus de werkzaamheden door derden in de buitenruimte én de relatie daartussen. Bij een integrale projectbenadering zit er één partij aan tafel die over voldoende vakkennis en ervaring beschikt om al die werkzaamheden en belangen op de juiste manier met elkaar te verbinden. De welbekende spin in het web weet zowel processen als vakinhoudelijke kennis te combineren tot een sluitend plan.

2. Inpassen in de omgeving

Hoe ga je om met afvalwater en regenwater op de herbestemmingslocatie? Kun je het gescheiden afvoeren en wat wordt de relatie met het omliggende rioolstelsel? En is er al een hoogteplan beschikbaar? Beide onderwerpen hebben zowel invloed op de inrichting van de binnenruimte als die van de buitenruimte. Bij de Melkhal lag de ene kant van het buitenterrein bijvoorbeeld ruim een meter hoger dan de andere kant. In een waterhuishoudkundig plan breng je dit allemaal zo bij elkaar dat het water op een duurzame manier wordt verwerkt zonder dat er in extreme situaties waterschade ontstaat. Een projectmanager die ook inhoudelijke kennis en kunde weet in te brengen levert dan al snel een stuk efficiency op qua kosten en planning en qua kwaliteit.

3. Het verbinden van het begin met het eind: van visie OG tot en met uitvoering

Vaak ligt er al een stedebouwkundig ontwerp. Hierin staat precies wat waar moeten komen - het visuele plaatje, zeg maar. Of dat plaatje verenigbaar is met de realiteit moet dan (nogmaals) gecheckt worden. Klopt het aantal parkeerplekken en zijn die ook allemaal goed bereikbaar, blijkt uit de lichtberekening dat de juiste lichtmasten zijn gekozen, en sluit het hoogteplan aan bij de omgeving waarop het terrein moet aansluiten? Na die controleslag kan het bestek worden opgesteld. Daarna moet de contractvorm en de inhoud van de gunningsleidraad worden bepaald en kan het werk worden aanbesteed. 

Een grote valkuil bij langdurige projecten is kennisverlies gaandeweg het traject. Via integraal projectmanagement borg je dat de projectuitgangspunten niet alleen worden meegenomen in de ontwerpfase, maar ook door de verschillende disciplines in de uitvoeringfase.

4. Flexibiliteit

Hoe goed je de vooronderzoeken ook uitvoert, je vindt in stedelijk gebied toch vaak iets onverwachts. Zo kregen we bij de Melkhal te maken met een onverwachte sanering die de planning gruwelijk in de war schopte. Hoewel het hele terrein onderzocht was, werd er in een dieperliggende laag een benzineverontreiniging aangetroffen. Die vertraagde de uitvoering met maanden. Ook niet gesprongen explosieven of munitie of een wezenleiding komen nogal eens voor. Dat vraagt soms om flink wat puzzelwerk om alle keurig op elkaar aansluitende werkzaamheden opnieuw sluitend te krijgen. Flexibiliteit is dan een eerste vereiste. Heeft de projectmanager daarbij ook nog vakinhoudelijke mankracht in dienst die snel kan schakelen, dan hoeft ook een onverwachte wending geen probleem te zijn voor de planning en realisatie.

Integraal projectmanagement

StadLandWater heeft alle kennis en kunde in huis om een binnenstedelijk herbestemmingsproject van A tot Z te begeleiden. Van het uitvoeren van onderzoek tot kennis van stedelijke watersystemen. Van asbestsaneringsbegeleiding tot het kunnen maken van sloopbestekken. En van het maken van berekeningen, tot het begeleiden van de aanbesteding en directievoering. Integraal projectmanagement noemen we dat. Assistentie nodig bij de voorbereiding of uitvoering van een herbestemmingsplan in stedelijk gebied? Vraag ons gerust om advies of draag het aan ons over. Uw project is bij ons altijd in vakkundige handen.